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地主都更經驗－自主更新會從0到250萬
作者：
張明義， 程萬里
分類：
軍政•法律
／
法律
出版社：
時兆創新股份有限公司
出版日期：2026/10/7
ISBN：9786269263639
書籍編號：kk0613453
頁數：312
定價：
480
元
一般會員價：
79
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379
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特別會員價：
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折
360
元
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地主都更經驗－自主更新會從0到250萬 「資訊不對稱」往往是地主失去資產主導權的致命傷。建商與不良顧問公司最怕的，就是「懂讀書、會算數、有防禦意識」的地主。 本書的誕生即是為了終結這種極度傾斜的遊戲規則，作者張明義老師憑藉會計與資訊管理的跨領域背景，加上深耕土地開發處的實戰底氣，將「專業術語」轉化為「地主語言」，為您築起資產防禦的護城河。 •第一本專為地主量身打造的「防禦醫學」：市售都更書多半由建商或學者撰寫，本書則由「實戰地主」視角出發，強調「防禦」。 •以財務邏輯穿透「數字迷霧」：建商最怕懂會計的地主，而在本書中，數據將是地主唯一能帶進談判桌的真實武器。 •結構化的「七部曲」實戰進階地圖：本書分為邏輯嚴密的「七部曲」：1.覺醒篇、2.模式篇、3.啟動篇、4.談判篇、5.防禦篇、6.選商篇、7.落地篇。
張明義， 程萬里 張明義(實戰派都更導師) 「看透建商的算盤，才能守住你一輩子的資產。」 張明義老師是一位具備深厚房地產開發底蘊與系統化破局思維的「都市更新實務專家」。身為擁有「都更推動師」資格的街頭實戰派導師，他深諳建商與全案管理機構的底層運作邏輯。 他擁有極為罕見的跨領域專業背景──同時具備「資訊管理」、「會計」與「國際貿易」的敏銳度。這讓他在面對建商複雜的報價單與冗長的合約時，能精準運用財務邏輯與 EXCEL 數據連動分析，一秒拆解隱藏在「共同負擔」與「找補單價」中的暴利魔鬼，絕不讓地主淪為任人宰割的小綿羊。 在產業界，他曾任職於台灣肥料公司土地開發處，從最前線的土地開發、預售屋銷售、建築設計，一路到財務規劃與營建管理，完整走過不動產開發的全生命週期。因為「懂局」，所以能「破局」。他致力於打破都更市場極度傾斜的資訊不對稱，運用他四度連霸「品管圈提案改善冠軍」的極致除錯能力，幫助弱勢地主築起堅不可摧的資產防禦護城河。 憑藉著超過三十年的職場與實業經驗，張老師至今已出版 25 本實體暢銷著作，是市場上少數兼具「理論論述力」與「第一線肉搏經驗」的指標性作者。 ▍學歷背景 ● 國立中央大學 資訊管理研究所 畢業 ● 中國文化大學 會計系 畢業 ● 致理技術學院 國際貿易科 畢業 ▍實戰經歷 ● 台灣肥料公司 土地開發處 專員(歷練土地開發、預售、建築設計、財務規劃與營管) ● 亞太經貿廣場 總物業經理 ● 湯姆龍公司 董事長特助 ● 鴻福證券公司 資訊股長 ● 行政院勞委會職訓中心 資訊外聘講師 ▍代表著作 著作領域橫跨房地產投資、物業管理與商業創業。代表作品包含： ● 《都市更新實務》 ● 《完銷力》 ● 《智在法拍》 ● 《智在點交》 ● 《向塔木德學做租屋達人》 ● 《物業管理菁英的66個工作 DNA》 ● 《創業錢圖》 ● 《創業計畫書》 ● 《英語思維大突破》 程萬里(永續低碳建築領跑者) ▍實戰經歷 ●深耕建築安全防災產業 26 年的實業底蘊：累積服務超過全國 2，000 家客戶，涵蓋公部門、醫療、金融、製造業與科技產業，其中更包含百餘家上市櫃公司，擅長為企業解決最核心的建築安全防護問題。 ●引領建築ESG永續與智慧創新：常年投入永續低碳建築ESG相關領域，在全球尋找關於建築防災領域ESG解決方案，並持續投入資源與研發創新，積極推動產業邁向淨零永續與智慧防災。 ●打群架的跨界資源整合力：深諳中小企業單打獨鬥的痛點，成功發起並召集 數十家不同領域的企業夥伴，組成「ESG 淨零永續解決方案」實戰聯盟，帶領團隊共同為客戶提供跨領域的永續節能低碳整合服務。 ●創業與股權投資專家：具備豐富的公眾演說與培訓經驗，主講超過上百場股權合夥、經營管理與打造商業模式主題講座。深耕創業輔導領域，協助企業對接資源與企業出海，走向資本市場。 ▍代表著作 ●《創投心法》(共同作者)
▍出版人序｜城市更新，不只是重建建築，而是重塑一個世代的未來 ▍推薦序｜經驗，是走過都更最大的資產 ▍推薦序｜理解專業，共創價值 ▍推薦序｜你奮鬥一輩子的資產，需要做好功課來保護 ▍作者序｜讓地主少走十年冤枉路 ▍首部曲 覺醒篇– 破除資訊不對稱 第 1 章：洞察都更提案的「不合理」之處 何謂合理？看破都更的四大樣態指標 我的十二次碰壁經驗與「5 Whys」哲學 零成本起手式：破解不同意戶與正確的依賴路徑 第 2 章：拆解一坪換一坪的數學陷阱 虛坪與車位的偷天換日 找補單價與容積分配的魔鬼公式 披著「都更」外皮的萬年合建契約 第 3 章：資產歸零的風險評估：爛尾樓現狀剖析 制度的傾斜：誰才是真正被保護的人？ 帶進「溝裡」就爬不出來：深海地震魚的悲歌 石頭湯的突圍智慧：把問題擔起來 ▍二部曲 模式篇–拆解合建與全案管理 第 4 章：協議合建的「萬年合約」與程序陷阱 沒有落日條款的「萬年合約」與嚇死人的違約金 補助款到底歸誰？戳破「顧問補貼」的道德綁架 第 5 章：全案管理制度之起源與必要性研究 全案管理的起源：沒有錢，就用「墊款墊工」來突圍 那些氣死三代的「不正常」重建悲劇 第 6 章：解構全案管理費用的合理性與暴利點 「全案管理」的「費用節省方式」 為什麼「全案管理公司」這麼昂貴？ 「全案管理費用」的「計算方式」 第 7 章：辨識全案管理的專業真偽與常見誤區 看不到的「全案管理公司」？ 「全案管理」的「四個錯誤」 第 8 章：自主更新會：地主權益的終極防禦體系 「雞生蛋」與「蛋生雞」：從整宅成功案例看懂財務槓桿 「自主更新」就像「接力賽」：無中生有的整合戰術 對「自主更新會」的良心建議：堅守底線與合約攻防 ▍三部曲 啟動篇–零成本組織與動員策略 第 9 章：成本趨零策略：無中生有的整合起手式 「成本」壓到最低，就是等於 0 如果您真有時間，真該讀讀「這個」 第 10 章：組織動員與專家遴選邀請策略 組織與動員：用「螞蟻雄兵」搬動都更大象 專家遴選策略：地主該邀請「誰」來演講？ 第 11 章：情報開發與民間小額籌資實務 掌握關鍵比例，合法獲取情報 一小筆一小筆的「借」：民間籌資實務 「借」來的會員費：墊款與後付機制 ▍四部曲 談判篇–心理博弈與整合戰術 第 12 章：深度整合地主意願與不同意戶之破解 破解地主邏輯：看穿嘴上說的與心裡想的 特殊產權破解術：對付「開天價」與「祖厝情結」 12 種常見的地主溝通死角 深度破解：「有屋沒地」的情緒勒索與子孫未來 第 13 章：處理地主的焦慮感與資產分配心結 預見「擔心」與「不甘心」的真實案例 「超選」與同意戶的絕對優勢 終極安置方案：幫不同意戶「買房搬家」 第 14 章：全案管理整合利害與「地主找地主」戰術 全案管理公司的「利害」：看懂「害」才是行動關鍵 房地不均的危機：1.82 坪地主的生死抉擇與數學試算 「地主找地主」戰術：零成本的最強尋人法 ▍五部曲 防禦篇–技術審查與資金防禦 第 15 章：解構建商設計意圖：平面圖與公設攻防實務 揭開建商的隱藏任務：把地主「掃地出門」 破解「店面勸退」話術與四階段平面圖推演 零成本的反擊：張老師的公設配置破解法 第 16 章：模擬選配機制與預防衝突之替代方案 拆穿「真合建、假權變」的合約怪招 「模擬選配」是用來「預防衝突」的照妖鏡 假自主更新會的 30 個致命破綻 第 17 章：全案管理公司擔任「出資者」的潛在風險 實施者與出資者的權力遊戲 為什麼必須由「更新會」擔任實施者與金主？ 零成本起手式：替代「全案管理出資」的 16 個怪招 ▍六部曲 選商篇–規約建立與團隊評選 第 18 章：更新會「章程新規矩」之制度設計 預先設計「新的規則」：更新會規章與生活秩序 更新會章程的八大核心議題 「地主有錢」就有「底氣」 跨越階段：用空手套白狼實現 7599 第 19 章：都更顧問分類分析與不合格團隊照妖鏡 破解「包租公」地主的不合格邏輯 「都更顧問」百百種，你遇到的是哪一種？ 破解都更顧問的 5 大靈魂拷問 照妖鏡：都更的第一里路與計時收費的菜鳥律師 ▍七部曲 落地篇–計畫核定與完工交屋 第 20 章：關鍵突破點：計畫核定、貸款撥付與完工策略 「找一個懂行的人」作為「突破口」 突破盲點：全額貸款的撥付邏輯 ▍終極防禦機制：為何有錢人也必須貸款？ 第一步與最後一步的倒置 結語與良心建議 知識，是你唯一能帶進談判桌的籌碼 不要用「情緒」與「感覺」做決定，請相信「數學」 把委託事項「化整為零」，不要盲目買單 立刻組成「地主讀書會」 結語：拿回你的主導權 附錄：地主實戰防禦裝備庫 ▍附錄一：「大師級」EXCEL 試算表範本下載專區 (數位武器) 掃描下載防禦武器 ▍附錄二：全書【避坑檢核表】總匯整 戰術卡1：合約陷阱與模式辨識(上桌前的防彈衣) 戰術卡2：零成本啟動與顧問選商(找對團隊的照妖鏡) 戰術卡3：地主整合與內部規約(安內攘外的談判武器) 戰術卡4：圖面審查與財務防禦(保全資產的終極防火牆) ▍附錄三：建商話術與都更名詞破解辭典 一、數字魔術與坪數陷阱類 二、合約偽裝與身分變造類 三、費用巧立名目與暴利陷阱類 四、暗黑逼簽與合法強拆類 五、補助款吸血與假都更程序類 六、產權漏洞與圖面挪用類
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Q1：若我已報名付了1000元訂金，接下來我要做什麼？ A：感謝您報名，後續相關事情及服務我們會以e-mail和電話跟您聯絡. 您也可以主動來信(andy@book4u.com.tw)詢問。謝謝！ Q2：我本身並沒有產品和服務，也沒什麼實務上的經驗，那又能如何賺錢呢？這個課程真的有實際成效嗎？ A：我們這個課程共有11項贈品，其中第2項贈品便是資訊產品創造藍圖，它將教您如何用最簡潔而快速的方法創出屬於您自己的資訊產品。一般的課程大多是教您如何捕魚，但多數的成功致富者，其成功的關鍵卻不是仰賴捕魚技術，而是仰賴借力之術，因為唯有借力才能無中生有！才能快速成長！也才能快速致富！本課程3天共有三套樣版，其中一套樣版便是教您打造在沒有任何商品與服務，也沒有任何資源的情況下，就能快速借力致富的樣版！本課程二位講師都是白手起家，對於沒有實務經驗的新手會格外用心，請放心。 Q3：請問贈品中魚池矩陣直效聯盟VVIP是什麼？ A：這是一個強大的系統，而我們送的是體驗版，會提供你Email追客系統。國外有一種函授課程，亦即每幾天發一個課程給學員， 就是用EMAIL追客系統來實踐。EMAIL追客系統簡單的說就是今天有一個客戶在你的網站上購買產品或註冊，系統會自動回覆一封確認信，之後你可以自行設計發送內容和發信時間一次一對多發給客戶，而且每封信還會帶入客戶本身的姓名。讓客戶以為是我們專門為客戶所量身訂作的信件。所以Email追客系統可以讓你培養跟客戶的信任感，進而成交。 Q4：請問贈品中資訊產品創造藍圖是什麼？ A：這是一位叫林星?老師的課程，課程售價是9800元，現在免費送給你。此課程包含： ● 何謂資訊型產品？ ● 資訊型產品的種類大解析！以及如何組織你的資訊型產品賺錢？ ● 如何找到你的利基市場？ ● 為什麼錯的利基市場，再好的產品與行銷也很難有效！ ● 29個國外已經證實能讓你賺到錢的利基市場！ ● 如何確保你做出來的產品客戶會很想購買？以及實際可執行的步驟！ ● 創造資訊型產品計劃書 ● 15個步驟建立你的資訊型產品事業 ● E-mail精準行銷的10個法則 ● 10個別人沒有告訴你的有效文案撰寫法則 Q5：請問贈品中自動財富系統 6片DVD是什麼？ A：此6片DVD定價3200元。內容為《借力淘金！最吸利的鈔級魚池賺錢術》作者之一王紫杰所錄製的DVD，內容為有關網路行銷的知識和技巧，非常豐富且實用，免費送給您。
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